История партнёра
Завершённые проекты с плановыми и фактическими датами сдачи, а не общий объём построенного. Дисциплина сроков отличает застройщиков сильнее, чем архитектура.
Девелоперские структуры
Участие · Согласованность · Выход
Участие оправдано только тогда,
когда держит структура.
Доходность девелопмента приходит вместе с риском девелопмента. Corestone рассматривает структуры участия, где риск, согласованность интересов и выход зафиксированы письменно до движения капитала, а не обсуждаются после первой задержки.
Мандат
Структура и есть инвестиция.
В девелопменте актива ещё не существует. То, что инвестор приобретает на самом деле, — это набор обязательств, разрешений, сроков и средств защиты. Мы читаем сначала этот набор, а рендеры — в последнюю очередь.
Оценка
Что мы оцениваем.
Структура капитала
Очерёдность требований, эскроу-механика, разрывы в финансировании и то, что происходит с позицией инвестора, если этап не профинансирован в срок.
Согласованность интересов
Где партнёр зарабатывает, на каком этапе и сохраняется ли его мотивация при задержке или на охлаждающемся рынке.
Выход и средства защиты
Согласованные пути выхода, метод оценки на выходе, механизмы разрешения тупиковых ситуаций и то, что инвестор реально может потребовать.
Частный запрос